不動産投資先として
ニューヨークを
選ぶべき理由

グローバル都市で主力産業が集中し、経済発展を続ける街

世界の金融センター

ニューヨークは、国際金融センターであり、世界最大の証券取引所を抱え、全米の主要金融機関の半数以上が本社をニューヨークに構えています。なかでも、世界最大の上場金融機関JP Morgan Chase & Co.は70階建てのニューヨーク本社ビルを建設計画中で2024年に完成、15,000人の収容を予定しているなど、国際金融センターとしてさらなる発展が期待されています。

拡張するテクノロジー産業

シリコンバレー他、西海岸を本拠地とする巨大テクノロジー企業、Google、Facebook、Amazon等はニューヨークにもオフィスを構えていますが、それらのオフィス拡張の動きが年々加速度的に活発化しています。コロナ禍の2020年においてもアマゾン、フェイスブック、アップルがそれぞれ935,000sq.ft., 730,000sq.ft, 220,000 sql.ftのオフィス拡張を実行し、グーグルも入れてこの4社で合計22,000人の雇用を創出しています。ニューヨークにおいて、テクノロジー産業は金融と並びニューヨークの経済を牽引する2大柱のひとつとなっています。

アメリカで有数の学生の多い街

意外に思われるかもしれませんが、昨今ニューヨークはアメリカで最も学生の多い街となっています。有名なコロンビア大学、NYU(ニューヨーク大学)、コーネル大学、フォーダム大学に加え、CUNY(ニューヨーク市立大学)、ロカフェラー大学等、ニューヨーク市の大学生の人口は約60万人おり、アメリカ最大規模とされています。最近では、ニューヨーク版シリコンバレーとしてコーネル大学の巨大なハイテクキャンパス、コーネルテックが建設されています。ニューヨークの伝統産業である広告、ファッション、金融、メディア、医薬品等と大学を結ぶ新たなテクノロジー産業の創出を目指した2,200億円の一大プロジェクトであり、30年で2.5兆円の経済活動の創出を見込んでいます。

都市別住宅売買価格インデックス

住宅価格の安定と上昇

ニューヨーク市の不動産の特徴として、住宅価格の下降局面では底堅く、上昇局面では大幅な伸びを示す市場と言えます。特にマンハッタンでは、2008年のリーマンショックの際も、一時的に物件価格は下がったものの下げ幅は小さく留まり、その後順調に回復しました。2020年のコロナ禍においてもリーマンショックと同等の下げ幅に留まり、2021年から市場回復の動きがみられます。

強い賃貸需要

持ち家率の低いニューヨーク、マンハッタンは賃貸需要が常に高い状態にあります。また、借り手の多くはクレジット(信頼性)の高い短期滞在者であるのも特徴的です。マンハッタンには世界中からビジネスマンや留学生が集まり、住宅を賃貸しており、常に売り手市場が続いてきました。ただ、2020年のコロナ禍ではこれまでの動きと違い、30万人の人口が一時的にマンハッタンから郊外に移動したため、空室率が上昇し賃料が下落しました。2021年より賃貸需要の回復が徐々に見られ始めましたが、本格的な回復はワクチンの普及で人の動きが活発化する2021年後半以降と予測されます。

空室率と賃貸インデックス
自宅所有VS賃貸

中心が動かない都市

マンハッタンには2つの主要なターミナル駅(グランド・セントラル駅、ペンシルベニア駅)があり、郊外のウエストチェスターやコネチカット州、ニュージャージー州、またロングアイランドへとマンハッタンを起点として鉄道が走っています。さらに、地下鉄もマンハッタンを中心にクイーンズやブルックリンへと延びています。このようにマンハッタンを中心にインフラが整備されており、中心が揺るがない都市とも言えます。

自然災害の少ない都市

マンハッタンは固い岩盤の上に立つ街であるため、地震が殆どありません。また、アメリカ各地では毎年のようにハリケーンの大型被害がありますが、ニューヨークでは過去10年で一度、ハリケーンの被害が起きたのみです。

ニューヨーク不動産
投資分析

ニューヨークは、長期的な資産分散投資として安定したマーケットです。
短期的なリターンを求める投資家には不向きなマーケットですが、資産形成を目的とされるお客様に相応しい
投資の選択肢と言えます。
投資要素 評価 コメント
キャピタルゲイン 長期保有で実現可能。短期ゲインには不向き
インカムゲイン 賃貸市場の活発化で利回り向上(2~2.5%)
リスク 評価 コメント
価格変動リスク 上昇局面では大幅な伸び、下降局面では底堅く安定推移
流動性リスク 世界中の投資家が季節を問わず投資する街
空室リスク 空室率1~2%
災害リスク 地震なし。大型ハリケーンは数年に一度
犯罪リスク 全米主要30都市中で犯罪率最低水準
建物劣化リスク 建物の価値を保つため、ビル管理費はやや高め

アメリカの不動産投資の
メリット

メリット01

分散投資対象として

資産運用を行う中で、分散投資をするのは定石です。安定したマーケット(ニューヨーク)への強い通貨(米ドル)による投資は、長期的視点での分散投資に最適と言えるでしょう。

メリット02

安心の投資環境

アメリカの不動産取引は透明性が高く、物件情報は不動産協会のデータベースで完全に共有されています。取引履歴は公表データとして閲覧することも可能です。賃貸契約においては、貸主・借主の役割、義務、権利が明記されています。また、日本のように借主が過剰に保護されることはなく、特にニューヨークは貸主の権利が強い傾向にあります。

メリット03

活発なアメリカの中古市場

アメリカでは、ライフステージごとに家を買い替えるのが一般的です。平均的なアメリカ人は7年毎に家を買い替えると言われており、中古市場も活発に動いています。アメリカでは日本と異なり、中古物件でも価値が下がらず、マーケット全体の動きと共に価値が上昇していきます。

日本では中古が39%なのに比べ、アメリカは中古が86%を占める