不動産投資先として
ニューヨークを
選ぶべき理由

グローバル都市で主力産業が集中し、経済発展を続ける街

世界の金融センター

ニューヨークは、国際金融センターであり、世界最大の証券取引所を抱え、全米の主要金融機関の半数以上が本社をニューヨークに構えています。なかでも、世界最大の上場金融機関JP Morgan Chase & Co.は70階建てのニューヨーク本社ビルを建設計画中で2024年に完成、15,000人の収容を予定しているなど、国際金融センターとしてさらなる発展が期待されています。

拡張するテクノロジー産業

ニューヨーク全体の新規雇用は2006年以降18%増えており、なかでもテクノロジー産業は30%の伸び率を示しています。ニューヨークのテクノロジー産業の新規雇用は、過去12年(2006-2017)で76,000人を創出しており、一大産業として成長しています。シリコンバレー他、西海岸を本拠地とする巨大テクカンパニー、Google、Facebook、Amazon等は、ニューヨークにもオフィスを構えており、さらに近年それらのオフィスが加速度的に拡張しています。

アメリカで有数の学生の多い街

意外に思われるかもしれませんが、昨今ニューヨークはアメリカで最も学生の多い街となっています。有名なコロンビア大学、NYU(ニューヨーク大学)、コーネル大学、フォーダム大学に加え、CUNY(ニューヨーク市立大学)、ロカフェラー大学等、ニューヨーク市の大学生の人口は約60万人おり、アメリカ最大規模とされています。最近では、ニューヨーク版シリコンバレーとしてコーネル大学の巨大なハイテクキャンパス、コーネルテックが建設されています。ニューヨークの伝統産業である広告、ファッション、金融、メディア、医薬品等と大学を結ぶ新たなテクノロジー産業の創出を目指した2,200億円の一大プロジェクトであり、30年で2.5兆円の経済活動の創出を見込んでいます。

人口が継続的に増加傾向

こちらの図は、ニューヨーク市とマンハッタンの人口推移を示したグラフですが、ご覧のとおり、2010年に若干の落ち込みはあったものの、世界中から人口の流入があるニューヨークでは、人口が着実に増え続けています。2040年にはニューヨーク市の人口は900万人、マンハッタンの人口は170万人になると予測されています。

住宅価格の安定と上昇

ニューヨーク市の不動産の特徴として、住宅価格の下降局面では底堅く、上昇局面では大幅な伸びを示す市場と言えます。特にマンハッタンでは、2008年のリーマンショックの際も、一時的に物件価格は下がったものの下げ幅は小さく留まり、その後急回復しているのがグラフでお分かりになると思います。

強い賃貸需要と、1%台の低い空室率

持ち家率の低いニューヨーク、マンハッタンは賃貸需要が常に高い状態にあります。また、借り手の多くはクレジット(信頼性)の高い短期滞在者であるのも特徴的です。マンハッタンには世界中からビジネスマンや留学生が集まり、住宅を賃貸しており、繁忙期ともなると、朝空いていた物件が同日昼には契約済みとなってしまう事も珍しくありません。最近はマンハッタンの物件供給が増えたため、家賃の金額も頭打ち気味でしたが、圧倒的に低い空室率は続いています。

中心が動かない都市

マンハッタンには2つの主要なターミナル駅(グランド・セントラル駅、ペンシルベニア駅)があり、郊外のウエストチェスターやコネチカット州、ニュージャージー州、またロングアイランドへとマンハッタンを起点として鉄道が⾛っています。さらに、地下鉄もマンハッタンを中⼼にクイーンズやブルックリンへと延びています。このようにマンハッタンを中心にインフラが整備されており、中⼼が揺るがない都市とも⾔えます。

自然災害の少ない都市

マンハッタンは固い岩盤の上に立つ街であるため、地震が殆どありません。また、アメリカ各地では毎年のようにハリケーンの大型被害がありますが、ニューヨークでは過去10年で一度、ハリケーンの被害が起きたのみです。

ニューヨーク不動産
投資分析

ニューヨークは、長期的な資産分散投資として安定したマーケットです。
短期的なリターンを求める投資家には不向きなマーケットですが、資産形成を目的とされるお客様に相応しい
投資の選択肢と言えます。
投資3要素 評価 コメント
キャピタルゲイン 長期保有で実現可能。短期ゲインには不向き
インカムゲイン 1~2% 購入時より家賃上昇で改善
節税 建物の構造により4年、6年、7年、9年で償却可能
リスク 評価 コメント
価格変動リスク 上昇局面では大幅な伸び、下降局面では底堅く安定推移
流動性リスク 世界中の投資家が季節を問わず投資する街
空室リスク 空室率1~2%
災害リスク 地震なし。大型ハリケーンは数年に一度
犯罪リスク 全米主要30都市中で犯罪率最低水準
建物劣化リスク 建物の価値を保つため、ビル管理費はやや高め

アメリカの不動産投資の
メリット

メリット01

分散投資対象として

資産運用を行う中で、分散投資をするのは定石です。安定したマーケット(ニューヨーク)への強い通貨(米ドル)による投資は、長期的視点での分散投資に最適と言えるでしょう。

メリット02

安心の投資環境

アメリカの不動産取引は透明性が高く、物件情報は不動産協会のデータベースで完全に共有されています。取引履歴は公表データとして閲覧することも可能です。賃貸契約においては、貸主・借主の役割、義務、権利が明記されています。また、日本のように借主が過剰に保護されることはなく、特にニューヨークは貸主の権利が強い傾向にあります。

メリット03

活発なアメリカの中古市場

アメリカでは、ライフステージごとに家を買い替えるのが一般的です。平均的なアメリカ人は7年毎に家を買い替えると言われており、中古市場も活発に動いています。アメリカでは日本と異なり、中古物件でも価値が下がらず、マーケット全体の動きと共に価値が上昇していきます。

日本では中古が36%なのに比べ、アメリカは中古が90%を占める